最近这段时间，关于深圳光明区的消息有点多。

先是底价出让了深圳今年第三块宅地，紧接着又官宣诞生了年内第三个“日光盘”，还有地铁13号线一期工程北段开始试运行了，预计年内通车。

表面熙熙攘攘的光明楼市，实际状况到底如何？

步入2025年，光明区房地产市场表现确实令人瞩目。

数据显示，上半年，光明区二手住宅网签599套，环比增长21.7％，同比增长117.8％，成为深圳唯一一个二手房成交量同比、环比双双上涨的区域。

主要原因有两个：

1、闸门打开，限售松绑激活存量

去年深圳929新政全面取消限售，瞬间打开了光明区二手房市场的“水龙头”。业主拿到房产证后即可交易，很多此前被卡住的房源一下子涌出来，二手房源多了，买家的选择也多了。

2、以价换量，务实业主撬动交易

房子是能卖了，但买家现在精得很，不便宜不买。很多光明业主知道现在的行情抬不起价，着急卖的只能接受降价现实。

像光明标杆楼盘龙光玖龙台，高峰期曾卖到8-9万/㎡，今年4月份迅速成交了一套88平3房，单价跌破5万，一夜回到解放前。

4房户型相对坚挺些，前段时间成交的两套房源，101平和121平，成交价在5.59-6.3万/㎡。

其他次新小区，如星河天地、勤诚达正大城花园、金融街华发·融御花园、金地峰境瑞府二期等，自去年新政出台以来，这些小区的挂牌量和成交量都上来了，成交价却没有抬头迹象，反而降价压力不小，单价整体在3万多到4万多左右。

新房方面，今年光明区的推盘节奏放缓，上半年累计分发了8张预售证，其中住宅6张，实际只有4个项目，共936套住宅。

从成交量来看，光明上半年卖出了2883套新房住宅，包含预售和现售，占全市总量的13.2％。

下半年光明区在推盘方面会积极些，计划还有10批次项目入市。

光明市场目前的主要问题是——

同一个片区内，多个在售新房扎堆，差不多的产品、差不多的价格，同质化严重，还要面对保障房市场的分流。所以，前不久深圳本土房企在光明拿地也比较保守。

现在光明区位置好点的新房，均价卖4-5万一平，和周边二手房差不多；地段差的，均价基本在3万左右。

像位于玉塘街道的新盘星辉·兰玉庭，上个月底加推2栋186套房源，建面约85平-113平住宅，折后均价3.06万/㎡，更是喊出“零首付”的营销口号。

前两年在深圳，零首付项目属于“见光死”，一出来就被紧急叫停；如今，各种骚操作不断，越难卖的房子，往往骚操作越多。

从未来发展的角度，光明楼市是有一定预期的，但这份预期，可能跟很多购房者想象中的不一样。

比如，颜宁说对光明科学城充满信心，“深圳的未来是光明的”，站在科学研究人员的角度，这没啥问题。但从资产的角度，价格最终是由供需关系决定的。一个供应量大、保障房多的刚需片区，很难发展成为改善片区。

比如13号线开通，对开发商来说是蜜糖，又多了卖房的宣传点；对城区的上班族来说，会缩短通勤时间。但指望一条地铁线把房价拉起来并不现实。打铁还需自身硬，自身产业发展强大才是硬道理。

在当下的深圳楼市，不管是刚需还是改善，新房和二手房，选择都蛮多的。

房子作为大部分家庭人生中最大的一笔财务性支出——如果只考虑纯居住需求，往往仅限于居住而失去了增值属性。以投资思维去做选筹，更容易买到有潜力且流通性好的房子。特别是现在买刚需房，你未来的竞争对手不仅仅是商品房，还有大量价格更便宜的保障性住房。刚需买家如何才能在庞大的竞争市场中杀出重围？核心就是确保房产要有一定的稀缺性。在地段和配套各方面，远超市场上的其他竞品房源。所以，如果刚需过于追求大面积，要求单价、总价够低，那么结果就会偏离核心板块，往外围板块扩散。这样的房子因为同质化严重，未来溢价能力很弱。

另外，邻居素养也很重要。

房子本身再好，如果楼上夜夜笙歌、隔壁争吵不休，再美的家园也会变成煎熬之地。看房时多留心观察小区环境、楼道状况，甚至有机会和邻居聊几句，绝非小事，关乎未来生活的安宁。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

买房前来找我做一次付费咨询，可以帮你避开所有免费的坑。

如果你感觉无从下手，对买房感到迷茫，欢迎你私信我预约咨询，让我们为你的家庭资产保驾护航。